Tách thửa để chia cho con cháu, bán bớt một phần hay xây nhà là nhu cầu rất phổ biến. Nhưng mỗi tỉnh lại có quy định riêng về diện tích tối thiểu tách thửa, và sau khi sáp nhập tỉnh năm 2025, nhiều người dân ở Đồng Nai, Bình Phước cũ, Lâm Đồng chưa rõ hiện nay đang áp dụng quy định nào. Bài viết dưới đây tổng hợp các mức đang áp dụng tại địa bàn Công ty Luật Phạm Hoàng hoạt động.
Căn cứ pháp lý chung về tách thửa
Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất (đất đã có Giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng, không có tranh chấp, không bị kê biên, thửa đất sau khi tách phải có lối đi…) và giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể diện tích tối thiểu, kích thước cạnh của thửa đất sau khi tách, phù hợp với điều kiện của từng địa phương. Vì vậy, muốn biết đất của mình có tách được hay không, phải xem quyết định của UBND tỉnh nơi có đất.
Tỉnh Đồng Nai (gồm địa bàn Bình Phước cũ)
Theo Công văn số 9089/UBND-KTN ngày 06/11/2025 của UBND tỉnh Đồng Nai, trong thời gian chưa ban hành quy định mới sau sáp nhập, việc giải quyết hồ sơ tách thửa tiếp tục căn cứ vào hai quyết định cũ, áp dụng cho các xã, phường thuộc phạm vi điều chỉnh của từng quyết định:
Địa bàn Đồng Nai cũ – Quyết định 63/2024/QĐ-UBND ngày 25/10/2024
- Đất ở tại đô thị: diện tích tối thiểu sau khi tách là 60 m².
- Đất ở tại nông thôn: tối thiểu 80 m².
- Kích thước cạnh: thửa đất tiếp giáp đường giao thông công cộng có lộ giới từ 19 m trở lên phải có chiều rộng và chiều dài từ 5 m trở lên; lộ giới dưới 19 m hoặc chưa có quy định lộ giới thì từ 4 m trở lên.
- Đất nông nghiệp: tối thiểu 500 m² tại khu vực đô thị và 1.000 m² tại khu vực nông thôn.
- Diện tích tối thiểu không tính phần đất nằm trong hành lang bảo vệ công trình.
Địa bàn Bình Phước cũ – Quyết định 30/2024/QĐ-UBND ngày 15/10/2024
Đối với các xã, phường thuộc tỉnh Bình Phước trước đây, tiếp tục áp dụng Quyết định 30/2024/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Phước. Theo thông tin được báo chí dẫn khi so sánh hai quy định, diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại địa bàn này là 36 m² ở đô thị và 50 m² ở nông thôn; thửa đất trước và sau khi tách phải tiếp giáp đường giao thông công cộng hiện có. Do quy định về kích thước cạnh và từng loại đất khá chi tiết, người dân nên kiểm tra trực tiếp nội dung quyết định hoặc hỏi luật sư trước khi lập hồ sơ.
Lưu ý: UBND tỉnh Đồng Nai đã giao Sở Nông nghiệp và Môi trường xây dựng quy định tách thửa thống nhất cho toàn tỉnh để thay thế hai quyết định trên (dự thảo năm 2025 từng đề xuất mức 60 m² ở phường, 80 m² ở xã đồng bằng, 100 m² ở xã miền núi). Trước khi làm hồ sơ, cần kiểm tra quy định mới nhất đang có hiệu lực tại thời điểm nộp.
Tỉnh Lâm Đồng (gồm Đà Lạt, Đắk Nông cũ, Bình Thuận cũ)
Theo Báo Lâm Đồng, tỉnh Lâm Đồng áp dụng quy định mới về tách thửa tại Quyết định số 54/2026/QĐ-UBND từ ngày 20/8/2026. Một số mức chính:
- Đất ở tại phường (nơi chưa có quy định về dạng kiến trúc nhà ở): diện tích trên 50 m², cạnh tiếp giáp đường hoặc lối đi trên 4 m, chiều sâu trên 10 m.
- Đất ở tại xã: diện tích trên 100 m², cạnh tiếp giáp trên 5 m, chiều sâu trên 10 m.
- Đặc khu Phú Quý: diện tích trên 60 m², cạnh tiếp giáp trên 4 m, chiều sâu trên 8 m.
- Đất nông nghiệp: trên 500 m² tại phường và đặc khu Phú Quý; trên 1.000 m² tại xã; cạnh tiếp giáp đường hoặc lối đi từ 10 m trở lên (trừ một số trường hợp riêng).
- Đất rừng sản xuất là rừng trồng: trên 10.000 m².
Tại các phường của Đà Lạt, nơi đã có quy hoạch, quy chế kiến trúc quy định dạng nhà ở (nhà phố, nhà liền kề, biệt lập, biệt thự…), việc tách thửa còn phải tuân theo quy định đó. Vì vậy, cùng là đất ở tại phường nhưng mỗi tuyến đường có thể có yêu cầu khác nhau.
Những trường hợp không cần đáp ứng diện tích tối thiểu?
Luật Đất đai 2024 cho phép tách thửa có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu nếu đồng thời hợp thửa với thửa đất liền kề, sao cho thửa sau khi hợp đáp ứng điều kiện. Ngoài ra, một số trường hợp như tách thửa theo bản án, quyết định của Tòa án, theo quyết định thu hồi đất… được giải quyết theo quy định riêng.
Hồ sơ và thủ tục tách thửa
- Đơn đề nghị tách thửa, hợp thửa theo mẫu ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Bản vẽ tách thửa, hợp thửa do đơn vị đo đạc có chức năng lập.
- Văn bản thỏa thuận về lối đi (nếu có), giấy tờ về chuyển nhượng, tặng cho phần diện tích tách ra (nếu tách để chuyển quyền).
- Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Trung tâm Phục vụ hành chính công.
Câu hỏi thường gặp
Đất của tôi nhỏ hơn diện tích tối thiểu, có bán được một phần không?
Không thể tách riêng phần đó thành thửa độc lập. Các bên có thể chuyển nhượng toàn bộ thửa, hoặc tách đồng thời hợp với thửa liền kề của bên mua nếu đáp ứng điều kiện.
Đất nằm ở Bình Phước cũ, nay thuộc Đồng Nai thì áp dụng mức nào?
Hiện tiếp tục áp dụng Quyết định 30/2024/QĐ-UBND của tỉnh Bình Phước cũ cho các xã, phường thuộc phạm vi điều chỉnh, cho đến khi tỉnh Đồng Nai ban hành quy định thay thế.
Tách thửa để chia cho các con có được miễn điều kiện diện tích không?
Không. Tách thửa để tặng cho, chia cho con vẫn phải đáp ứng diện tích tối thiểu và các điều kiện khác của địa phương.
Cần luật sư kiểm tra điều kiện tách thửa?
Quy định tách thửa thay đổi thường xuyên và khác nhau giữa từng xã, phường. Công ty Luật Phạm Hoàng hỗ trợ kiểm tra điều kiện, đo vẽ, lập hồ sơ tách thửa, hợp thửa tại Đồng Nai (Bình Phước cũ) và Lâm Đồng.
Xem thêm: Luật sư tranh chấp đất đai Bình Phước, Lâm Đồng – ủy quyền một lần, không phải đi lại nhiều.
Liên hệ 0327.88.0123 (điện thoại/Zalo) hoặc đặt lịch tư vấn.
Bài viết mang tính tham khảo. Diện tích tối thiểu tách thửa có thể được UBND tỉnh điều chỉnh; vui lòng kiểm tra quy định có hiệu lực tại thời điểm nộp hồ sơ hoặc liên hệ Luật sư.
Đội ngũ luật sư của Công ty Luật Phạm Hoàng giàu kinh nghiệm tranh tụng, vững chuyên môn về hình sự, đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình và doanh nghiệp, am hiểu thực tiễn giải quyết vụ việc tại Đồng Nai (Bình Phước cũ) và Lâm Đồng. Liên hệ 0327.88.0123 để được luật sư của Công ty Luật Phạm Hoàng trực tiếp tư vấn.
