Ở Hớn Quản, Chơn Thành và Bình Long (Bình Phước cũ, nay thuộc Đồng Nai), việc thuê lại vườn cao su để cạo mủ trong vài năm là chuyện rất phổ biến. Phần lớn các bên chỉ viết giấy tay, thậm chí thỏa thuận miệng. Rắc rối thường xảy ra khi chủ vườn muốn lấy lại vườn trước hạn, đòi tăng tiền thuê giữa chừng, hoặc người thừa kế của chủ vườn không công nhận thỏa thuận cũ. Bài viết dưới đây giúp người thuê và người cho thuê hiểu rõ hợp đồng thuê vườn cao su được pháp luật bảo vệ đến đâu và cần làm gì khi xảy ra tranh chấp.
Hợp đồng thuê vườn cao su là loại hợp đồng gì?
Về bản chất, thuê vườn cao su là việc thuê quyền sử dụng đất cùng với cây cao su là tài sản gắn liền với đất để khai thác mủ. Vì vậy, giao dịch này chịu sự điều chỉnh đồng thời của:
- Bộ luật Dân sự 2015, phần hợp đồng thuê tài sản (từ Điều 472 đến Điều 482): quy định về thời hạn thuê, tiền thuê, nghĩa vụ bảo quản, sử dụng tài sản thuê đúng công dụng và trả lại tài sản khi hết hạn.
- Luật Đất đai 2024: quy định điều kiện để người sử dụng đất được cho thuê quyền sử dụng đất (Điều 45) và hình thức hợp đồng (Điều 27).
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được cho thuê quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp luật định), đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng đất. Người thuê vì vậy nên kiểm tra sổ đỏ của chủ vườn trước khi ký.
Giấy tay, không công chứng có giá trị không?
Khác với hợp đồng chuyển nhượng hay tặng cho, điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 xếp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vào nhóm “được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”. Nghĩa là pháp luật không bắt buộc công chứng; một hợp đồng thuê vườn viết tay vẫn có thể có hiệu lực nếu đáp ứng điều kiện của giao dịch dân sự tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015: các bên có năng lực, hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Tuy nhiên, giấy tay thường sơ sài, không ghi rõ diện tích, số cây, thời hạn, cách tính tiền thuê, trách nhiệm chăm sóc vườn. Khi tranh chấp, đây là điểm yếu lớn nhất của cả hai bên.
Chủ vườn đòi lại vườn trước hạn: Khi nào đúng, khi nào sai?
Nguyên tắc chung là hợp đồng có hiệu lực thì các bên phải thực hiện đến hết thời hạn đã thỏa thuận. Chủ vườn chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp sau:
- Bên thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, ví dụ khai thác mủ sai kỹ thuật làm hư hại cây, tự ý chặt cây, sử dụng đất sai mục đích (Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015).
- Các bên thỏa thuận trả tiền thuê theo kỳ mà bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (khoản 3 Điều 481 Bộ luật Dân sự 2015).
- Bên thuê tự ý cho người khác thuê lại vườn khi chưa được chủ vườn đồng ý (Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015).
- Hợp đồng có điều khoản cho phép chấm dứt trước hạn và chủ vườn thực hiện đúng điều kiện đó.
Bên đơn phương chấm dứt phải thông báo ngay cho bên kia. Nếu chủ vườn lấy lại vườn mà không có căn cứ nêu trên, theo khoản 5 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, chủ vườn bị coi là vi phạm nghĩa vụ và phải chịu trách nhiệm dân sự: hoàn trả tiền thuê đã nhận cho thời gian chưa sử dụng, bồi thường thiệt hại (chi phí phân bón, chăm sóc, công cạo mủ đã đầu tư, thu nhập bị mất có căn cứ chứng minh) và nộp phạt vi phạm nếu hợp đồng có thỏa thuận.
Giá mủ thay đổi, chủ vườn có được đòi tăng tiền thuê?
Tiền thuê do các bên thỏa thuận và không tự động thay đổi theo giá mủ. Chủ vườn chỉ được điều chỉnh khi hợp đồng có điều khoản điều chỉnh giá, hoặc khi hai bên cùng đồng ý. Trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản theo đúng các điều kiện chặt chẽ tại Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015, bên bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu đàm phán lại, nhưng không được tự ý ép giá hay đuổi người thuê.
Việc cần làm để hạn chế tranh chấp
- Lập hợp đồng bằng văn bản, ghi rõ vị trí, diện tích thửa đất theo sổ đỏ, số cây, tuổi cây, thời hạn thuê, giá thuê, kỳ thanh toán.
- Thỏa thuận rõ trách nhiệm chăm sóc, bón phân, kỹ thuật cạo mủ, việc trồng xen và tình trạng vườn khi trả lại.
- Ghi điều khoản chấm dứt trước hạn, mức bồi thường, phạt vi phạm và cách xử lý khi chủ vườn bán đất hoặc qua đời.
- Thanh toán qua chuyển khoản hoặc có biên nhận ký tên đầy đủ.
- Với hợp đồng dài năm, giá trị lớn, nên công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã để tăng giá trị chứng cứ.
Khi đã phát sinh tranh chấp, các bên nên thương lượng, hòa giải trước. Nếu không thành, bên bị xâm phạm có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền (với địa bàn Chơn Thành, Hớn Quản là Tòa án nhân dân khu vực 10 – Đồng Nai). Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích của mình bị xâm phạm (Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015).
Một tờ giấy tay vài dòng có thể đủ để hai bên tin nhau lúc đầu, nhưng khi giá mủ, đời người hay chủ đất thay đổi, chỉ những điều khoản rõ ràng mới giữ được quyền lợi cho cả người thuê lẫn chủ vườn.
Công ty Luật Phạm Hoàng
Câu hỏi thường gặp
Thuê vườn cao su chỉ thỏa thuận miệng có được Tòa án bảo vệ không?
Giao dịch miệng vẫn có thể được công nhận nếu chứng minh được nội dung thỏa thuận, ví dụ qua người làm chứng, tin nhắn, sao kê chuyển tiền thuê. Tuy nhiên, việc chứng minh rất khó, nên cần lập văn bản ngay khi có thể.
Chủ vườn bán đất cho người khác thì hợp đồng thuê có chấm dứt không?
Đây là tình huống dễ phát sinh tranh chấp. Người thuê nên yêu cầu ghi trong hợp đồng nghĩa vụ của chủ vườn phải thông báo và bảo đảm người mua tiếp tục thực hiện hợp đồng; nếu chủ vườn vi phạm, người thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Người thuê có được chặt cây cao su già khi hết chu kỳ khai thác không?
Không, nếu hợp đồng không cho phép. Cây cao su là tài sản của chủ vườn; việc thanh lý cây, bán gỗ phải được chủ vườn đồng ý hoặc thỏa thuận rõ từ đầu.
Xem thêm: Dịch vụ Luật sư dân sự, Dịch vụ Luật sư đất đai và bài Luật sư Hớn Quản: Trụ sở ngay tại Tân Khai.
Nếu bạn cần soạn, rà soát hợp đồng thuê vườn cao su hoặc đang tranh chấp với chủ vườn, người thuê, hãy liên hệ Công ty Luật Phạm Hoàng qua số 0327.88.0123 (Zalo). Trụ sở của Công ty Luật Phạm Hoàng tại Quốc lộ 13, Tân Khai, thuận tiện phục vụ người dân Chơn Thành, Hớn Quản, Bình Long; chi nhánh tại Lâm Đồng.
Bài viết mang tính tham khảo, căn cứ quy định pháp luật tại thời điểm đăng. Mỗi vụ việc cụ thể cần được luật sư xem xét hồ sơ để tư vấn chính xác.
Đội ngũ luật sư của Công ty Luật Phạm Hoàng giàu kinh nghiệm tranh tụng, vững chuyên môn về hình sự, đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình và doanh nghiệp, am hiểu thực tiễn giải quyết vụ việc tại Đồng Nai (Bình Phước cũ) và Lâm Đồng. Liên hệ 0327.88.0123 để được luật sư của Công ty Luật Phạm Hoàng trực tiếp tư vấn.