Bạn đã đặt cọc để mua đất, hẹn ngày ra công chứng, nhưng đến hạn thì bên bán đổi ý vì có người trả giá cao hơn hoặc giá đất tăng. Trong trường hợp này, pháp luật cho phép bạn đòi lại tiền cọc và yêu cầu phạt cọc mua đất. Dưới đây là những điều cần biết để bảo vệ quyền lợi của mình.
Quy định về phạt cọc theo Bộ luật Dân sự 2015
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khoản 2 Điều này quy định rõ hậu quả:
- Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện: tiền cọc được trả lại hoặc trừ vào tiền mua đất.
- Nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng: tiền cọc thuộc về bên nhận cọc.
- Nếu bên nhận cọc (bên bán) từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng: phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tiền cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Ví dụ: bạn đặt cọc 200 triệu đồng, bên bán đổi ý không bán thì phải trả bạn tổng cộng 400 triệu đồng. Nếu hợp đồng đặt cọc thỏa thuận mức phạt cao hơn (ví dụ phạt gấp ba lần tiền cọc), về nguyên tắc các bên thực hiện theo thỏa thuận.
Khi nào bên bán không phải chịu phạt cọc?
- Việc không giao kết được hợp đồng do sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan, hoặc do lỗi của chính bên mua.
- Hai bên cùng có lỗi, hoặc đã thỏa thuận lại, gia hạn mà bên mua đồng ý.
- Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu, ví dụ đất không đủ điều kiện chuyển nhượng, người nhận cọc không có quyền bán (đất chung của vợ chồng, của hộ gia đình mà chỉ một người tự ý nhận cọc…). Khi đó, các bên chỉ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại (nếu có).
Một hợp đồng đặt cọc viết sơ sài, thiếu chữ ký của vợ hoặc chồng bên bán, rất dễ khiến người mua chỉ lấy lại được đúng số tiền đã cọc.
Công ty Luật Phạm Hoàng
Các bước đòi lại tiền cọc và phạt cọc
Bước 1: Tập hợp chứng cứ
Hợp đồng hoặc giấy nhận cọc, chứng từ chuyển khoản, tin nhắn, ghi âm về việc bên bán từ chối, thông tin về thời hạn công chứng đã hẹn, và người làm chứng (nếu có).
Bước 2: Gửi văn bản yêu cầu
Gửi thông báo bằng văn bản (có xác nhận đã nhận) yêu cầu bên bán thực hiện hợp đồng hoặc trả lại tiền cọc và tiền phạt cọc trong một thời hạn hợp lý. Văn bản này vừa thể hiện thiện chí, vừa là chứng cứ quan trọng khi khởi kiện.
Bước 3: Thương lượng, hòa giải
Nhiều vụ việc được giải quyết ở bước này khi bên bán nhận thức rõ hậu quả pháp lý. Tranh chấp hợp đồng đặt cọc không bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện; các bên có thể hòa giải tại Tòa án theo Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án.
Bước 4: Khởi kiện tại Tòa án
Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền (thường là nơi bị đơn cư trú, làm việc). Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày bạn biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm (Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015). Người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí theo quy định.
Lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất
- Kiểm tra sổ đỏ bản gốc, thông tin quy hoạch, tình trạng thế chấp, tranh chấp trước khi đặt cọc.
- Yêu cầu đủ chữ ký của những người có quyền đối với đất (vợ và chồng, các thành viên cùng đứng tên).
- Ghi rõ số tiền cọc, thời hạn ký hợp đồng công chứng, giá bán, phương thức thanh toán và mức phạt cọc cụ thể cho từng bên.
- Thanh toán qua chuyển khoản để có chứng từ; nên công chứng hợp đồng đặt cọc với giao dịch giá trị lớn.
Câu hỏi thường gặp
Đặt cọc bằng giấy viết tay có hợp pháp không?
Pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng. Giấy viết tay có chữ ký các bên vẫn có giá trị nếu nội dung rõ ràng và người ký có thẩm quyền.
Bên bán chỉ trả lại tiền cọc, không chịu phạt thì sao?
Nếu bên bán từ chối không có lý do chính đáng, bạn có quyền khởi kiện yêu cầu thanh toán thêm khoản phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự hoặc theo mức đã thỏa thuận.
Có thể vừa đòi phạt cọc vừa đòi bồi thường thiệt hại không?
Tùy thỏa thuận trong hợp đồng và thiệt hại thực tế chứng minh được. Đây là vấn đề cần luật sư phân tích kỹ từng hồ sơ.
Cần luật sư hỗ trợ đòi tiền cọc?
Công ty Luật Phạm Hoàng nhận soạn thảo, rà soát hợp đồng đặt cọc, đại diện thương lượng và khởi kiện các vụ tranh chấp hợp đồng dân sự, tranh chấp nhà đất tại Đồng Nai (Bình Phước cũ) và Lâm Đồng.
Liên hệ 0327.88.0123 (điện thoại/Zalo) hoặc đặt lịch tư vấn.
Bài viết mang tính tham khảo, cập nhật theo quy định có hiệu lực tại thời điểm đăng. Mỗi trường hợp cụ thể cần được Luật sư xem xét hồ sơ để tư vấn chính xác.
Đội ngũ luật sư của Công ty Luật Phạm Hoàng giàu kinh nghiệm tranh tụng, vững chuyên môn về hình sự, đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình và doanh nghiệp, am hiểu thực tiễn giải quyết vụ việc tại Đồng Nai (Bình Phước cũ) và Lâm Đồng. Liên hệ 0327.88.0123 để được luật sư của Công ty Luật Phạm Hoàng trực tiếp tư vấn.