Nhiều người tin rằng: nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, chỉ cần một người không ký tên thì hợp đồng mua bán vô hiệu và có thể đòi lại đất bất cứ lúc nào. Nhưng thực tế xét xử cho thấy điều ngược lại: nếu người vợ (hoặc chồng) không ký tên nhưng đã biết, cùng hưởng tiền bán đất và không phản đối, Tòa án vẫn coi như họ đã đồng ý – và người mua được giữ đất. Đó chính là nội dung của Án lệ số 04/2016/AL do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao công bố.
Tóm tắt vụ án: chồng bán đất, vợ khai “không biết”
Án lệ số 04/2016/AL được thông qua ngày 06/4/2016, áp dụng từ ngày 01/6/2016, xuất phát từ Quyết định giám đốc thẩm số 04/2010/QĐ-HĐTP ngày 03/3/2010 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao trong vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tại thành phố Hà Nội.
- Ngày 26/4/1996, ông Lê Văn N bán một phần nhà đất mặt đường Xuân La (Hà Nội) cho vợ chồng bà Kiều Thị T1 và ông Chu Văn T2 với giá 110 cây vàng. Hợp đồng chỉ có chữ ký của ông N; vợ ông là bà Trần Thị P không ký.
- Theo giấy thanh toán ngày 09/5/2000, ông N xác nhận đã nhận đủ tiền. Vợ chồng bà T1 nhận nhà đất, phá dỡ và xây dựng lại nhà.
- Khoảng năm 2005–2006, khi bên mua làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận, gia đình ông N cho rằng bên mua còn nợ 3,4 cây vàng và không bán phần đất mặt tiền khoảng 23,4 m². Bà P khai không hề biết việc chồng bán đất.
- Vợ chồng bà T1 khởi kiện đòi lại phần nhà đất. Tòa sơ thẩm (Bản án số 27/2008/DS-ST ngày 25/4/2008 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội) và Tòa phúc thẩm (Bản án số 162/2008/DS-PT ngày 04/9/2008 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội) đều buộc gia đình ông N trả lại phần đất.
- Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị đề nghị hủy hai bản án. Hội đồng Thẩm phán không chấp nhận kháng nghị, giữ nguyên bản án phúc thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN
Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xác định việc chuyển nhượng đã hoàn tất: bên mua đã trả đủ 110 cây vàng, đã nhận và sử dụng nhà đất; gia đình ông N vẫn ở phần đất liền kề và số vàng bán đất đã được chia cho các con. Đặc biệt, ông N còn viết giấy cam kết mượn lại đất của bên mua để ở trong thời gian gia đình xây nhà.
Từ các tình tiết đó, Tòa án kết luận có cơ sở xác định bà P biết việc chuyển nhượng và đã đồng ý; lời khai “không biết” là không có căn cứ. Từ vụ án này, án lệ đưa ra giải pháp pháp lý: khi nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng, người còn lại được coi là đã đồng ý nếu có đủ căn cứ cho thấy:
- Bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo hợp đồng;
- Người không ký tên biết việc chuyển nhượng và cùng sử dụng tiền bán đất;
- Bên nhận chuyển nhượng đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất công khai;
- Người không ký tên biết nhưng không phản đối.
Im lặng khi biết người kia bán tài sản chung, cùng tiêu tiền bán đất – rồi nhiều năm sau mới nói “tôi không ký” thì gần như không thể đòi lại được đất.
Công ty Luật Phạm Hoàng
GÓC NHÌN PHÁP LÝ
Theo khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, việc định đoạt tài sản chung là bất động sản phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng. Đây là nguyên tắc. Án lệ 04/2016/AL không phủ nhận nguyên tắc đó, mà cho thấy Tòa án nhìn vào ý chí thật và hành vi thực tế của các bên: biết, hưởng lợi, im lặng trong thời gian dài thì được xem là đồng ý. Pháp luật không bảo vệ người muốn “lật kèo” sau khi đã hưởng lợi từ giao dịch.
Lời khuyên cho người mua nhà đất:
- Kiểm tra tình trạng hôn nhân của bên bán; nếu là tài sản chung, yêu cầu cả hai vợ chồng cùng ký hợp đồng.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo Luật Đất đai 2024 và làm thủ tục đăng ký biến động ngay sau khi ký.
- Thanh toán qua ngân hàng hoặc có biên nhận ghi rõ số tiền, có chữ ký của cả hai vợ chồng bên bán.
- Lưu giữ chứng cứ về việc nhận đất, xây dựng, sử dụng công khai và sự có mặt, đồng thuận của người vợ (chồng) bên bán.
Lời khuyên cho người vợ (chồng) không đồng ý: phải phản đối ngay khi biết, bằng văn bản gửi bên mua và cơ quan có thẩm quyền, không nhận và không sử dụng tiền bán đất. Càng để lâu, càng khó chứng minh mình không đồng ý.
Nếu bạn đang gặp tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất hoặc tranh chấp tài sản chung vợ chồng, hãy tham khảo dịch vụ Luật sư đất đai và Luật sư hôn nhân và gia đình, hoặc gọi ngay 0327.88.0123 (Zalo) để Công ty Luật Phạm Hoàng tư vấn trực tiếp tại Đồng Nai (Bình Phước cũ) và Lâm Đồng.
#TranhChapHopDongChuyenNhuongDat #TaiSanChungVoChong #AnLe042016 #HaNoi #ToaAnNhanDanToiCao #CongTyLuatPhamHoang
Bài viết mang tính tham khảo, phân tích dựa trên nội dung Án lệ số 04/2016/AL đã được Tòa án nhân dân tối cao công bố; tên đương sự đã được viết tắt. Mỗi vụ việc cụ thể cần được Luật sư xem xét hồ sơ để tư vấn chính xác.
Đội ngũ luật sư của Công ty Luật Phạm Hoàng giàu kinh nghiệm tranh tụng, vững chuyên môn về hình sự, đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình và doanh nghiệp, am hiểu thực tiễn giải quyết vụ việc tại Đồng Nai (Bình Phước cũ) và Lâm Đồng. Liên hệ 0327.88.0123 để được luật sư của Công ty Luật Phạm Hoàng trực tiếp tư vấn.