Tại khu vực Hớn Quản cũ, nay là phường Tân Khai, xã Tân Hưng và xã Minh Đức, rất nhiều gia đình đang sở hữu thửa đất rộng gồm một phần đất ở và phần còn lại là đất vườn, đất trồng cao su hoặc cây điều. Khi con cái lập gia đình và cần xây nhà riêng, câu hỏi được đặt ra nhiều nhất là chuyển đất vườn sang đất ở thì phải làm thủ tục ở đâu và phải nộp bao nhiêu tiền.
Từ năm 2026, câu trả lời đã có điểm mới quan trọng: Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân chỉ phải nộp 30% hoặc 50% phần chênh lệch tiền sử dụng đất, thay vì 100% như trước. Tuy nhiên, không phải thửa đất nào cũng được hưởng mức này. Bài viết dưới đây của Công ty Luật Phạm Hoàng giúp người dân phân biệt rõ từng trường hợp để tránh hiểu nhầm và chuẩn bị hồ sơ cho đúng.
Chuyển đất vườn sang đất ở có bắt buộc phải xin phép không?
Có. Theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở, là trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Người dân không được tự ý xây nhà trên phần đất vườn, đất trồng cây lâu năm khi chưa có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Sau khi chính quyền địa phương được tổ chức theo mô hình hai cấp, không còn cấp huyện, thẩm quyền cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất trước đây thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện đã được chuyển giao cho chính quyền cấp xã theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 226/2025/NĐ-CP). Vì vậy, người dân ở Tân Khai, Tân Hưng hay Minh Đức sẽ nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của xã, phường nơi có đất.
Điều kiện tiên quyết là việc chuyển mục đích phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Nếu thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch giao thông, công trình công cộng hoặc vùng không được phép bố trí đất ở thì hồ sơ sẽ không được chấp thuận, dù người dân sẵn sàng nộp đủ tiền.
Ba trường hợp được nộp 30% – 50% tiền chênh lệch theo Nghị quyết 254/2025/QH15
Theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 và hướng dẫn tại Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, mức thu ưu đãi được áp dụng khi hộ gia đình, cá nhân chuyển sang đất ở đối với một trong các loại đất sau:
- Đất vườn, ao, đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có nhà ở, đã được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất;
- Đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng người sử dụng đất đã tách thửa để chuyển quyền sử dụng đất;
- Đất vườn, ao gắn liền với đất ở mà đơn vị đo đạc đã tự tách thành thửa riêng khi lập bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014.
Với các trường hợp trên, tiền sử dụng đất được tính như sau:
- 30% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;
- 50% phần chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức;
- 100% phần chênh lệch đối với diện tích vượt quá 01 lần hạn mức.
Điểm cần đặc biệt lưu ý là mức ưu đãi này chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và tính trên một thửa đất. Những lần chuyển mục đích tiếp theo, dù trên cùng thửa hay thửa khác, sẽ phải nộp đủ 100% phần chênh lệch.
Đất cao su, đất điều nằm riêng thửa ở Hớn Quản có được ưu đãi không?
Đây là tình huống rất phổ biến tại Tân Hưng, Minh Đức, nơi nhiều hộ dân có lô đất trồng cao su hoặc cây điều nằm riêng, không chung thửa với nhà ở. Đối chiếu với ba trường hợp nêu trên, thửa đất nông nghiệp độc lập, không có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở, thì không thuộc diện được nộp 30% hoặc 50%. Khi đó, tiền sử dụng đất thường được tính bằng toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất của tỉnh.
Ngược lại, có những thửa đất hiện ghi mục đích “đất trồng cây lâu năm” nhưng thực chất có nguồn gốc là đất vườn gắn liền với nhà ở và chỉ bị tách thửa khi đo đạc bản đồ địa chính trước năm 2014. Trường hợp này người dân cần thu thập lại hồ sơ địa chính cũ, giấy tờ nguồn gốc đất để chứng minh, vì chính các giấy tờ đó quyết định việc được nộp 30% hay 100%.
Với cùng một diện tích, chênh lệch giữa mức 30% và mức 100% có thể lên tới hàng trăm triệu đồng. Vì vậy, trước khi nộp hồ sơ, người dân nên kiểm tra kỹ nguồn gốc thửa đất thay vì chỉ nhìn vào mục đích ghi trên sổ.
Công ty Luật Phạm Hoàng
Hồ sơ và trình tự chuyển đất vườn sang đất ở tại xã, phường
Trình tự chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 227 Luật Đất đai năm 2024 và các nghị định hướng dẫn. Về cơ bản, người dân thực hiện theo các bước sau:
- Chuẩn bị đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) bản gốc;
- Nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất;
- Cơ quan chuyên môn kiểm tra sự phù hợp với quy hoạch, xác minh thực địa và trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích;
- Nhận thông báo và nộp tiền sử dụng đất, lệ phí theo quy định;
- Nhận Giấy chứng nhận đã được cập nhật mục đích sử dụng đất mới.
Trong quá trình này, người dân nên đề nghị cơ quan thuế xác định rõ trường hợp áp dụng mức 30%, 50% hay 100% ngay trên thông báo nộp tiền. Nếu thấy cách tính chưa đúng, người dân có quyền khiếu nại theo quy định trước khi nộp tiền hoặc trong thời hạn luật định.
Những sai lầm thường gặp khi chuyển đất vườn sang đất ở
- Xây nhà trước rồi mới xin chuyển mục đích, dẫn đến bị xử phạt vi phạm hành chính và có thể bị buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất;
- Tách thửa đất vườn để bán cho người khác rồi mới chuyển mục đích, khiến cả hai bên không rõ ai được hưởng ưu đãi;
- Chuyển nhiều lần nhỏ lẻ trên cùng thửa, trong khi ưu đãi chỉ được tính một lần;
- Không kiểm tra quy hoạch trước khi đặt cọc mua đất vườn với kỳ vọng “lên thổ cư”.
Nếu gia đình đang có tranh chấp về ranh giới, thừa kế hoặc quyền sử dụng thửa đất, hồ sơ chuyển mục đích thường bị tạm dừng cho đến khi tranh chấp được giải quyết. Người dân có thể tham khảo thêm dịch vụ luật sư đất đai và gói luật sư tranh chấp đất đai trọn gói của Công ty Luật Phạm Hoàng, cũng như thông tin về luật sư tại Hớn Quản.
Câu hỏi thường gặp
Chuyển đất vườn sang đất ở năm 2026 nộp hồ sơ ở đâu?
Người dân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất. Tại khu vực Hớn Quản cũ, đó là phường Tân Khai, xã Tân Hưng hoặc xã Minh Đức tùy vị trí thửa đất.
Đã từng được hưởng mức 30% thì lần sau có được hưởng tiếp không?
Không. Theo Nghị quyết số 254/2025/QH15, mức thu ưu đãi chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân. Các lần chuyển mục đích sau phải nộp đủ 100% phần chênh lệch.
Hạn mức giao đất ở để tính mức 30% lấy theo quy định nào?
Hạn mức giao đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực. Người dân nên đề nghị cơ quan tiếp nhận hồ sơ cung cấp hoặc đối chiếu quyết định hạn mức hiện hành của tỉnh Đồng Nai áp dụng cho địa bàn nơi có đất.
Liên hệ Công ty Luật Phạm Hoàng
Nếu quý khách ở Hớn Quản, Chơn Thành, Bình Long hoặc Lâm Đồng cần kiểm tra nguồn gốc thửa đất, ước tính nghĩa vụ tài chính hay chuẩn bị hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, đội ngũ luật sư của Công ty Luật Phạm Hoàng sẵn sàng hỗ trợ. Quý khách vui lòng gọi hoặc nhắn Zalo 0327.88.0123, đến trụ sở Công ty Luật Phạm Hoàng tại Quốc lộ 13, Tổ 6, KP. Tân Bình, P. Tân Khai, TP. Đồng Nai, hoặc chi nhánh tại 19 Phù Đổng Thiên Vương, P. Lâm Viên – Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng. Xem thêm tại trang liên hệ.
Bài viết mang tính tham khảo, được xây dựng trên cơ sở quy định pháp luật có hiệu lực tại thời điểm đăng. Mỗi vụ việc có tình tiết riêng, quý khách nên liên hệ luật sư để được tư vấn cụ thể trước khi quyết định.
Đội ngũ luật sư của Công ty Luật Phạm Hoàng giàu kinh nghiệm tranh tụng, vững chuyên môn về hình sự, đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình và doanh nghiệp, am hiểu thực tiễn giải quyết vụ việc tại Đồng Nai (Bình Phước cũ) và Lâm Đồng. Liên hệ 0327.88.0123 để được luật sư của Công ty Luật Phạm Hoàng trực tiếp tư vấn.