Rất nhiều gia đình đang sử dụng đất ông bà để lại, đất khai hoang hoặc đất mua bán từ lâu nhưng trong tay không có bất kỳ giấy tờ nào. Câu hỏi đặt ra: đất không có giấy tờ, sử dụng ổn định từ lâu có được cấp sổ đỏ lần đầu không, và nếu được thì cần chuẩn bị những gì? Bài viết dưới đây của Công ty Luật Phạm Hoàng tổng hợp các quy định đang có hiệu lực theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Đất không có giấy tờ vẫn có thể được cấp sổ đỏ lần đầu
Câu trả lời là có thể. Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137, không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 139) hoặc đất được giao không đúng thẩm quyền (Điều 140).
Luật chia thành ba mốc thời gian bắt đầu sử dụng đất. Mốc thời gian càng sớm thì quyền lợi về diện tích được công nhận và nghĩa vụ tài chính càng có lợi cho người sử dụng đất:
- Sử dụng đất trước ngày 18/12/1980;
- Sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993;
- Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.
Với hai mốc trước ngày 15/10/1993, phần đất ở trong hạn mức công nhận được cấp sổ mà không phải nộp tiền sử dụng đất; phần vượt hạn mức phải nộp tiền theo quy định. Với mốc từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, người sử dụng đất được công nhận theo hạn mức giao đất ở của địa phương và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp bắt đầu sử dụng đất từ ngày 01/7/2014 trở về sau mà không có giấy tờ thì không thuộc các mốc được xem xét công nhận theo Điều 138. Những trường hợp này cần được luật sư xem xét hồ sơ cụ thể để tìm hướng xử lý phù hợp.
Điều kiện để được cấp sổ đỏ lần đầu khi không có giấy tờ
- Đang sử dụng đất ổn định, liên tục vào mục đích nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng.
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết xong.
- Không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật đất đai, đất giao không đúng thẩm quyền (các trường hợp này được xử lý theo Điều 139, Điều 140 Luật Đất đai 2024).
- Không thuộc trường hợp đất đã có quyết định thu hồi hoặc Nhà nước đang quản lý theo quy định.
- Đối với một số trường hợp (ví dụ đề nghị công nhận phần diện tích còn lại sang mục đích phi nông nghiệp), việc sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch theo quy định.
Không có giấy tờ không có nghĩa là mất quyền. Điều quan trọng là chứng minh được thời điểm bắt đầu sử dụng đất và việc sử dụng ổn định, không tranh chấp.
Công ty Luật Phạm Hoàng
Hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ lần đầu gồm những gì?
Từ ngày 01/7/2025, hồ sơ đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu được thực hiện theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Đối với hộ gia đình, cá nhân, hồ sơ thường gồm:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 (Phụ lục II ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP).
- Giấy tờ chứng minh thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định (nếu có), ví dụ: biên lai nộp thuế sử dụng đất, giấy tờ đăng ký thường trú tại nhà ở trên thửa đất, giấy tờ giao nhận đất, xác nhận của khu dân cư… theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu nơi đó chưa có bản đồ địa chính hoặc có thay đổi so với bản đồ).
- Sơ đồ nhà ở, công trình trên đất (nếu đề nghị chứng nhận tài sản).
- Giấy tờ chuyển quyền có chữ ký của các bên (nếu đất nhận chuyển nhượng bằng giấy tay mà chưa làm thủ tục).
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ miễn, giảm (nếu có).
- Văn bản ủy quyền (nếu nhờ người khác nộp thay); văn bản thỏa thuận của những người cùng sử dụng đất (nếu có).
Nộp hồ sơ ở đâu, ai cấp sổ và mất bao lâu?
- Thẩm quyền: từ ngày 01/7/2025, Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho cá nhân, hộ gia đình (khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP).
- Nơi nộp: người dân có thể nộp tại các điểm tiếp nhận hồ sơ (Trung tâm Phục vụ hành chính công, Bộ phận Một cửa…) trong phạm vi tỉnh, thành phố, không bắt buộc phải nộp đúng nơi có đất.
- Thời hạn: theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thủ tục đăng ký đất đai lần đầu không quá 17 ngày làm việc; việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu không quá 03 ngày làm việc kể từ khi hồ sơ hợp lệ. Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, niêm yết công khai… không tính vào thời hạn này.
- Điểm mới: UBND cấp xã không còn phải làm riêng thủ tục xác nhận tình trạng đất không tranh chấp, sử dụng ổn định như trước đây – việc kiểm tra được thực hiện trong quá trình giải quyết hồ sơ.
Những vướng mắc thường gặp
- Không còn giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng đất: cần thu thập xác nhận của người làm chứng, khu dân cư, các tài liệu gián tiếp (thuế, điện nước, hộ khẩu cũ…).
- Diện tích đo thực tế chênh lệch với bản đồ địa chính hoặc lấn sang đất người khác.
- Hàng xóm phản ánh tranh chấp ranh giới trong thời gian niêm yết – hồ sơ sẽ bị tạm dừng cho đến khi giải quyết xong.
- Đất nằm trong quy hoạch, hành lang bảo vệ công trình – cần kiểm tra trước để tránh mất thời gian.
Câu hỏi thường gặp
Đất ông bà để lại, không có giấy tờ, con cháu có làm sổ được không?
Được, nếu chứng minh được việc sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2014 và đất không tranh chấp. Trường hợp người sử dụng đất ban đầu đã mất, những người thừa kế cần thỏa thuận ai đứng tên hoặc cùng đứng tên. Xem thêm dịch vụ luật sư thừa kế.
Cấp sổ lần đầu có phải nộp tiền sử dụng đất không?
Tùy mốc thời gian bắt đầu sử dụng, loại đất và diện tích so với hạn mức của địa phương. Đất ở sử dụng trước ngày 15/10/1993 trong hạn mức thường không phải nộp tiền sử dụng đất; các trường hợp khác cần tính toán cụ thể.
Mua đất bằng giấy tay, chưa có sổ thì có được đứng tên khi cấp lần đầu không?
Có thể được, nếu có giấy tờ chuyển quyền có chữ ký của các bên và đáp ứng điều kiện cấp sổ. Hồ sơ cần nộp kèm giấy tờ chuyển nhượng đó.
Cần luật sư hỗ trợ làm sổ đỏ lần đầu?
Hồ sơ cấp sổ lần đầu cho đất không có giấy tờ thường vướng ở khâu chứng minh nguồn gốc, thời điểm sử dụng và xác định nghĩa vụ tài chính. Công ty Luật Phạm Hoàng nhận tư vấn, rà soát hồ sơ và đại diện thực hiện thủ tục đất đai tại Đồng Nai (Bình Phước cũ) và Lâm Đồng.
Liên hệ 0327.88.0123 (điện thoại/Zalo) hoặc đặt lịch tư vấn để Luật sư trực tiếp xem hồ sơ của bạn.
Bài viết mang tính tham khảo, cập nhật theo quy định có hiệu lực tại thời điểm đăng. Mỗi trường hợp cụ thể cần được Luật sư xem xét hồ sơ để tư vấn chính xác.
Đội ngũ luật sư của Công ty Luật Phạm Hoàng giàu kinh nghiệm tranh tụng, vững chuyên môn về hình sự, đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình và doanh nghiệp, am hiểu thực tiễn giải quyết vụ việc tại Đồng Nai (Bình Phước cũ) và Lâm Đồng. Liên hệ 0327.88.0123 để được luật sư của Công ty Luật Phạm Hoàng trực tiếp tư vấn.